如何通过产权交易，合法合规盘活国有存量资产？
最近，跟几位城投的朋友交流，他们都在忙同一件事：卖卖卖——通过出售，盘活存量资产。
据中国产权协会统计，2023年，产权市场全年完成交易项目11726万余宗，同比增长80.27%；年交易总额达25.38万亿元，同比增长12.79%，交易规模稳定增长，再创历史新高。
这里面有不少属于国资国企。数据显示，2023年产权市场完成企业国有产权转让项目4257宗，交易额4789.7亿元，实现增值207亿元；完成国有企业资产转让项目34164宗，交易额2148亿元，实现增值78.4亿元……从增值率情况看，2023年产权转让项目平均增值率45%，资产转让项目平均增值率7%……
事实上，产权市场因服务国资监管、国企改革而生。在30余年的发展历程中，助力国企改革深化提升行动向纵深推进。存量资产盘活是国资国企深化改革提升的重要一环，而产权市场是盘活存量资产的有效途径。都说买的没有卖的精，但是要卖得快还能卖个好价钱，并不是一件容易的事情。那些通过产权交易盘活存量资产的地方政府、企业，都有其独到之处。
地方政府和企业高层重视
存量资产盘活，重不重要？很重要！国家将国资国企的存量资产盘活上升到战略高度，做得不好要问责。在民企，同样也重要，因为资产低效运行，甚至闲置，不管怎么说都是一种损失。
然而，问题在于，重要的事情不只这一件。何况，盘活存量资产见效通常比新增投资慢。因此，在不少人眼里，这是个辛苦活。必须要有高层持续重视、推动才行。
贵州在这方面就做得不错。去年12月14日，由贵州省国资委主办、贵州阳光产权交易所承办的“盘活存量资产服务企业发展”贵州省国资委监管企业存量资产盘活推介会在贵阳举行。
大会印发了《贵州省国有企业存量资产项目推介手册》，推介项目225个，现场对荔波“贵旅·樟江泊林”旅游商业综合体、雷山苗疆盛世城市综合体等10个重点项目进行了路演推介。围绕资产、股权等领域，现场签约项目3个。
与此同时，会议还采取“线下推介和线上直播”的方式进行，联合中国产权协会、广东、山东、黑龙江、江西及重庆等全国20余家重要产权交易机构在其官网、视频号或微信公众号同步推介，形成会议联动，全面扩大推介会影响力、受众面，力推“贵州资产”在全国产权交易市场融通流动。
我们在之前的文章中也介绍过，贵州某资产交易服务商，通过阿里拍卖平台为省内各地方政府搭建「城市数字馆」，助力各地政府探索国有资产数字化处置新道路，推动各地国有资产盘活。
比如，凯里馆建立半年，就集中处置资产两批，实现资产处置成交金额约4000万元，其中第一批资产综合溢价率70.46%；第二批资产综合溢价率25%！
内蒙古的产权交易数据，也给我们提供了一些很重要的启示。
2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）（以下简称“《意见》”）。
内蒙古产权交易中心按照《意见》要求，积极采取有效措施建立盘活存量资产长效服务机制，为各类盘活存量资产主体提供全流程精细化服务。比如，以16家分支机构为抓手，深入旗县、园区进行现场走访调研，实现全区12个盟市103个旗县区，重点企业、重点区域摸底调研覆盖面近80%；设立国有企业“盘活存量资产专区”，加强盘活存量资产政策宣传和“全方位+精准性”项目营销推介……戳这里，了解国企资产管理解决方案
产生的效果十分显著。2023年中心通过挂牌转让、合资新设、招商合作、出租出借、咨询服务等综合性服务，助力企业盘活存量资产交易额61亿元，同比增长190.3%；2024年，中心持续推进盘活存量资产平台建设，1-2月中心服务盘活存量资产交易额5.16亿元，同比增长45%。
相比之下，不少地方政府，企业（国企和民企），对存量资产盘活工作的重视程度还远远不够。高层不重视，不专门推进，很难出成绩。因为，现在大家都想盘活存量资产，资产远比潜在买家多，不积极哪来的机会？
资产出售模式一定要创新
产权交易，可以简单的理解为卖。但卖的方式有很多。无论是国资国企，还是民企，想要卖得快，卖出好价格，必须要创新交易模式，适应市场。
比如，中石化资产经营管理公司安庆分公司所持有的油品码头和油气输送管线资产在盘活时，创新性地采用“资产转让网络竞价+资产拆除密封报价”的交易模式确定受让方。
该存量资产主要包括两条油气管线，资产评估价格3435.4万元，剔除拆除费用后资产实际估值为625万元。2019年，项目通过北京产权交易所公开挂牌转让方式进行盘活。
10家意向受让方先后进行了83轮报价，最终标的资产成交价为5075.4万元，剔除拆除费用之后的资产价格为3875.4万元，较最初评估值625万元增值了520%，超出各方预期，实现了国有资产价值最大化。
将各种资产打包，也是一种不错的方式。了解国企改革历程的人都很清楚，此前一些国有资产通过剥离的方式，确实重新焕发了活力，但也带来一些新问题，比如被剥离之后未在优质主体内的员工，就觉得自己吃亏了。
对此，天津市渤化集团国际轮胎公司盘活项目做了一个很好的示范。天津市渤化集团国际轮胎公司自2015年起连年亏损，企业生产经营难以为继。
2022年，公司决定盘活存量资产化解债务风险。但其并非简单地将优质资产一卖了之，而是将房产、土地、生产设备、品牌、专利等非流动资产打包，并附带摘牌方接收公司全体员工的条件。
最终，其实现盘活资金7.1亿元，不仅最大程度上保证了国有资产保值增值，化解了债务风险，而且原有职工也得到了妥善安置。取得经济效益和社会效益的双赢。非常不容易。
如果不想失去产权，也可以转让运营权。这样，既可以提高资产的运营效率，又能减轻债务负担。运营权年限到期之后，地方政府或者企业，收回来的还是优质资产。
比如桂林市临桂区基础设施及智慧停车项目（一期），项目建设期2年，运营期20年，通过引入资产购置方将停车泊位20年运营权转让，资产购置方负责存量停车泊位的智慧化改造、运营，建立停车系统运行管理的信息化与智能化，既盘活了老资产实现停车资源的有效管理和利用，又为政府减轻了财政压力。
……
类似的例子还有非常多，这里就不穷举了。但凡存量资产盘活做得好的地方政府和企业，都非常懂得在约束条件之内，创新交易模式。从而为存量资产的盘活，寻找到最大的可能性。点这里，帮你盘清资产家底 · 掌握经营效益 · 加强资产监管
懂包装，才能卖出好价钱
过去，酒香不怕巷子深。如今，产能充沛、流量为王的时代，酒香也怕巷子深。存量资产盘活同样面临这样的问题。而且，问题可能更严重。
特别是存量不动产资产。近几年，由于房地产行业调整，牵一发而动全身，对整个不动产行业方方面面都造成了程度不同的影响。
一方面，买家比之前大幅减少；另一方面，《意见》发布之后，大量的国资国企都将存量资产盘活提上日程，市场的供给量大增。
这个时候，“吆喝”就非常重要了。民企在这一块，相对要好很多。但国资国企，普遍低调习惯了，就小明的接触来看，哪怕是一些市场化程度较高的国资国企，在自我包装、营销上面都还有大量的课要补，更别说那些市场化程度不高的国企。
当然，市场上有不少主体，会替资产盘活方进行策划。比如，产权交易中心等。
渤海财险持有的7套存量房产，因房产所在地理位置、市场需求低迷等因素，在天津产权官网挂牌招商后市场反响度不高，长期闲置。
对此，去年11月，天津产权市场一部主动靠前服务，坚持问题导向、需求导向，一产一策为企业定制交易方案，为标的房产拍摄宣传片，充分利用天津产权公众号、积极引入津房置换和中原地产等房产中介机构宣传渠道，多维度多渠道组织招商推介，征集意向受让方。
最近，这7套存量房产终于完成交易，回笼资金2500多万元。为此，转让方特地给天津产权市场一部送去了锦旗和感谢信。
一个资产，竞买人的数量，会影响资产交易的最终价格。为此，各地的产权交易中心，对于资产的包装、营销，是非常上心的。据小明了解，部分地方的产权交易中心，甚至已经开始用上了人工智能精准营销。
比如，去年常州产权交易所有限公司受某国有企业委托，通过常州阳光交易市场圆满完成户外全彩色显示屏体、空调等一批包含313项标的物的存量资产公开处置工作。该项目转让底价10400元，经过445轮次激烈竞价，最终以119900元顺利成交，增值率高达1052.88%！
这离不开常州产权交易所的积极推广。项目挂牌中，常州产交所就借助全国性、综合型互联网交易平台——e交易丰富的竞买人资源和巨大流量，全方位多渠道对项目进行精准营销推介，有效提高项目关注度，共吸引到来自国内13家意向竞买人报名参与，为提高项目处置效率，促进资产成交增值，奠定了良好的基础。
相比之下，需要盘活存量资产的企业，类似的动作并不多见。
外部的力量，固然要善加利用，但自身的能力也要成长起来，如此，一方面外援比较弱的时候自己能够顶上去；另一方面，如果外援很强，则可以同频共振，形成合力。
小 结
盘活存量资产的方式有很多，每种方式都存在相应的门槛，有的要投入资金升级改造，有的要求很强的运营能力……通过产权交易盘活，应该是门槛最低的方式之一了，因此其是盘活存量资产的有效途径。卖也是需要水平的，不可掉以轻心。
