地产代建，杀疯了-深圳市明源云科技有限公司

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地产代建，杀疯了

绿城管理3528万㎡

蓝城集团1899万㎡

金地管理1035万㎡

龙湖龙智造1064万㎡

……

近期，房企2023年成绩单陆续出炉。毫无意外，代建业务又是最亮眼的。

开发业务持续缩水的当下，代建已成为房企最确定的增长极。不过，随着越来越多房企蜂拥而入，这条赛道也变得越来越拥挤。新老玩家同台竞技，业务结构日益分化……新的竞争格局，正在加速形成。

代建仍是好赛道

但竞争越来越激烈

这几年，房企可以说是“跑步”进入代建市场，据不完全统计，目前至少已有超过80家房企开展了代建业务。其中大部分还处于起步阶段，少数的老牌玩家则掌握着大部分的市场份额。

据克而瑞发布的信息，2023年新增签约建面超过1000万㎡的企业共有7家，这7家企业新增签约面积占TOP30企业的60%。

其中，绿城管理依然处于遥遥领先位置。2023年，绿城管理新拓代建项目合约总建面3528万㎡，连续八年市占率超过20%。

与此同时，越来越多玩家入局，这些后来者的发展潜力也不容低估。

1、后起之秀不断增多，且发展势头强劲

轻资产模式的代建，在这几年受到房企重视，纷纷倾注公司优质资源押宝这一赛道，有的甚至将代建提升到企业战略高度。这些后起之秀虽然入场时间不长，发展势头却非常强劲。

成立于2021年的旭辉建管，目前累计在管项目已突破100个，业务涉及全国4多个城市，其中政府国企的代建占比更超过50%；2023年，旭辉建管共新增项目大50个，新增签约规模突破980万㎡。

2022年才起步的龙湖龙智造，拓展速度更是迅猛。截至去年底，龙湖龙智造已获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万㎡。仅2023年就新增代建类项目60个，总建筑面积达1064万㎡。合作的对象包括清华大学、中国东方、蚂蚁集团、大家投控、中铁城投集团等在内的央国企、AMC、大厂高校等。

代建的爆火程度，让地产央企也都坐不住了。

今年初，招商蛇口正式成立专业化的代建平台——招商建管。这也是行业中首家成立专业化代建公司的地产央企。

在业绩发布会上，招商蛇口管理层表示，将快速推动代建业务增量发展，有序扩大城市布局，稳步推动各地政府代建业务落地。

据披露，招商蛇口去年新增28个代建项目，合计管理面积约269万㎡。

随着招商建管的成立，招商蛇口在代建业务上的投入力度进一步加大。

2、竞争日趋激烈，企业打响资源争夺战

尽管行业依然保持着较高的集中度，但随着入局者不断增加，每家企业都面临着市场份额被稀释的风险。

以代建第一股绿城管理为例，虽然仍稳坐行业第一位置，但2023年市占率比2022年还是下降了5个百分点。

在年会业绩会上，管理层坦言，入局代建的企业越来越多，想要继续保持20%份额占比的领先地位，需要更加努力去识别和抓住这些业务机会。

为了进一步做大规模，代建企业纷纷采取“直营＋加盟”的模式。

中原建业在2022年12月就设立了城市合伙人机制。

城市合伙人与中原建业成立合资公司，城市合伙人发挥本地化优势，为中原建业引进当地的城投等合作伙伴。中原建业则通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，实现利益共享。

据公开信息，中原建业去年上半年的签约面积增长，很大程度上得益于合伙人模式。

绿城管理推出了百川计划，目的就是引入那些在当地有资源、有能力的优秀团队，与绿城管理一起开拓业务量。

在年度业绩发布会上，绿城管理坦言，百川计划绿城管理在全国化落地中，补齐短板地方的快速有效办法。去年，百川计划实施四五个月间，已取得实际成效，有项目成功落地。

代建企业分化加剧

新的竞争格局加速形成

从国外成熟市场来看，外部代建渗透率可以达到20%-30%。按照平均值25%估算，国内代建的渗透率还有5.2倍的空间。

地产新旧模式的切换，为代建市场带来了增量机会。

一方面，根据中央的部署，未来几年要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，这为政府类代建带来了巨大的结构性机会。

另一方面，金融协调机制落地，也带动了一大批的纾困类项目重启建设，这也催生了一大批的代建需求。

不过，代建企业背景不同，优势不同，决定了他们在各类项目不可能均衡用力。代建企业也朝着多元布局的趋势发展，那些背靠大树、优势突出的代建企业，正在加速筑牢自己的护城河。

1、多元布局分散风险，培养新的增长点

代建是靠能力吃饭的行当，企业的能力模型、资源结构等因素，对其业务布局有着重要影响。随着行业发展不断深入，代建企业的业务结构分化也越发明显。

绿城管理就将保障房类代建定位为底舱业务。

这类业务相对稳定，但利润比较低，可以作为业绩的保底。而利润更高的商业代建，有助于提升整体业绩。

去年，绿城管理实现了9.74亿的净利润，增速达30%以上，这主要是得益于收入结构的调整。其中，毛利率高的商业代建收入占比从原来的62.9%提升到71%，为了利润增长做出了主要贡献。

纾困类代建是最复杂、难度最大的代建类别。绿城管理却把这类代建视为未来一大增长点，计划将纾困类代建的收入占比从去年的不到7%提升到15%。

纾困类项目核心问题在于信用破产。得益于绿城集团长期积累的信用及口碑，绿城管理可以通过品牌输出盘活这些项目，为项目带来溢价，不仅让业主受益，自己也能获得更高回报。

代建企业在巩固优势领域的同时，也在积极拓宽业务类别，进一步分散风险。

例如，代建领域另一个老牌玩家金地管理，以商住、商办、政府代建三大业务作为基本盘，其中尤以住宅类代建为主、截至去年底，住宅类货值高达到2399亿元。

金地管理也在进一步优化客户结构。去年，城投平台与政府代建占比提升至40%以上，并积极拓展产业园、存量改造、高端养老和市政工程等新业态项目。

在其大本营深圳，去年新拓项目中非住宅类项目占了绝大部分，其中包括老旧小区改造、市政工程、党群中心等多元类型项目。在上海和长沙则承接了高端养老公寓项目。

多元化的另一个方面，体现为全过程能力输出，这有助于企业培养新的增长点。

比如绿城就有意在产业链上做延伸，如前端的设计、咨询，后端的运营，资产管理等。据管理层表示，绿城管理在这方面已有成功案例，其旗下五家设计院每年带来很好的业务回报和业务协同。绿城管理认为，“这一块未来还有空间”。

2、集团赋能代建，业务模型呈差异化趋势

房企做代建，可以说是开发能力的迁移。母公司的实力，决定了代建企业的起点。优秀的代建企业，通过代建业务与开发运营业务之间高度协同，相互赋能，互惠互利。

华润置地就是一个很好的例子。

华润置地是政府代建领域的佼佼者，截至去年末，华润置地代建板块累计在管项目多达338个，建筑面积达到约6393万㎡。

去年代建业务也交出了不俗的成绩单：实现营业额11.4亿元，同比大增69.8%。全年共新签项目80个。仅政府代建一项新签建面就达到约1020万㎡，规模位列行业top2，略低于绿城管理（1101万㎡）。

华润置地的代建模式，与其他房企有着明显差异。

文体大型场馆代建代运营是华润置地的杀手锏。围绕大型场馆的建设与运营，华润置地形成了片区统筹开发模式。在进行业务拓展时，也是将政府代建与地产开发、轻资产运营资源及能力打通，多元业务组合形成合力。华润深圳湾、西安港务区等片区开发运营，就都是这一模式的成功案例。

金地管理在布局上与金地集团保持较高一致。在熟悉的区域内拓展业务，既能减少未知风险，也能借助集团前期积累的口碑及影响力，快速打开市场，还可以降低团队管理成本，可谓一举多得。

龙湖龙智造的快速崛起，正是得益于其龙湖集团的强大资源和品牌口碑。

成立不足两年的龙湖龙智造，去年获取项目60个，成功跻身新增建面千万㎡俱乐部，营收达到19.7亿元。

龙湖龙智造聚合着五大业务“飞轮”：龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科，可以为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、城市更新、数字孪生等一站式、全周期、全业态的服务。

不同企业代建企业的是，龙湖龙智造是通过不同航道之间的协同去获取项目，智造航道完成代建后，商业航道接手运营，形成组合服务包，为客户提供更长链条的服务。

正所谓，背靠大树好乘凉。这类企业的先天优势，怕是多少同行都羡慕不来的。

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